<<【初心者向け】「居抜き」とは？>>店舗専門不動産のネクスト｜飲食店を居抜きで売却

「居抜き」とは、以前の店舗が使用していた内装、設備、什器（じゅうき）などがそのまま残された状態で、売買または賃貸借される物件のことです 。  

例えば飲食店の場合、厨房設備やカウンター、テーブル、椅子、空調、トイレの内装などが残ったままの状態で次の人に引き継がれます 。もちろん、物件によっては「厨房設備だけ」「内装だけ」というように、一部だけが残っているケースもあり、これを「一部居抜き」と呼ぶこともあります 。

「居抜き」の反対の言葉として「スケルトン」があります。

これは、建物の骨組み（躯体）だけが見えている、内装や設備が何もないコンクリート打ちっぱなしのような状態を指します 。

日本の店舗賃貸借契約では、この「スケルトンで借りて、スケルトンで返す」のが基本原則となっています 。

居抜き物件は、新しくお店を始める「借りる側」と、お店を閉める「貸す（売る）側」の双方にメリットとデメリットが存在します。それぞれの立場から見ていきましょう。

□メリット

・初期費用を大幅に削減できる 最大のメリットは、内装工事費や設備購入費を抑えられる点です 。特に飲食店は厨房設備に多額の費用がかかるため、これをそのまま使えるのは大きな魅力です。  

・スピーディーに開業できる 内装工事の期間が不要なため、契約から営業開始までの時間を大幅に短縮できます 。開業準備の時間を節約し、早く収益化を目指せます。  

□デメリット

・レイアウトの自由度が低い 既に内装や設備の配置が決まっているため、自分の理想通りの店づくりがしにくい場合があります 。特に厨房やトイレなど水回りの移動は困難なことが多いです。  

・設備の老朽化リスク 引き継いだ設備が古かったり、故障していたりする可能性があります 。修理や買い替えで、かえって費用がかさむケースも考えられます。  

・前の店の評判を引きずる可能性 もし以前の店の評判が悪かった場合、そのマイナスイメージが残ってしまい、集客に影響することがあります 。  

□メリット

・原状回復費用が不要になる

通常、店舗を退去する際は、借りたときの状態（スケルトン）に戻す「原状回復義務」があり、その解体工事に多額の費用がかかります 。居抜きで売却できれば、この数百万円にもなりうる費用を負担せずに済みます 。  

・内装や設備を売却して収入を得られる

本来なら費用をかけて処分するはずの内装や設備を「造作（ぞうさく）」として売却し、「造作譲渡料」という収入を得られる可能性があります 。  

・閉店ギリギリまで営業を続けられる

解体工事が不要なため、物件の引き渡し直前まで営業を続けることができ、収益を確保できます 。  

□デメリット

・大家（貸主）の承諾が必須

居抜きでの売却は、物件の所有者である大家さんの許可なく進めることは絶対にできません 。契約書で禁止されている場合も多く、交渉が必要です。  

・買い手が見つからないリスク

同じような業態を希望する買い手が見つかるとは限らず、売却までに時間がかかることがあります 。その間の家賃負担が続く可能性も考慮しなければなりません。  

・閉店計画が外部に漏れる可能性

買い手を募集する過程で、従業員や常連客、取引先に閉店の計画が意図せず知られてしまうリスクがあります。  

居抜きを理解する上で欠かせない2つの専門用語、「原状回復義務」と「造作譲渡料」について解説します。

これは、賃貸物件を退去する際に、借りた当初の状態に戻して大家さんに返還する義務のことです 。  

店舗物件の場合、何もない「スケルトン」の状態で借りるのが一般的なため、返す時もスケルトン状態に戻す必要があります 。飲食店では、壁や床の解体、ダクトの撤去など大掛かりな工事が必要となり、その費用は坪単価で数万円から10万円以上に及ぶこともあります 。  

居抜き売却は、この高額な費用負担を回避できる可能性があるため、閉店を考える経営者にとって非常に魅力的な選択肢となるのです。

これは、居抜き物件に残された内装や厨房設備、空調、什器などを、新しい借主が前の借主から買い取るための費用を指します 。  

注意すべき点は、この金額の決まり方です。設備の性能や新しさだけで決まるわけではなく、その物件の「立地」や「集客力」といった場所の価値が大きく影響します 。人気エリアの物件であれば、設備が古くても高い価格がつくことがあります。  

一般的な相場は100万円〜300万円程度とされていますが、物件の条件によって大きく変動します 。  

「居抜き」とは、内装や設備が残ったまま取引される物件のことで、特に飲食店業界では一般的な取引形態です。

・借りる側にとっては、初期費用を抑え、スピーディーに開業できる大きなメリットがあります。

・貸す（売る）側にとっては、高額な解体費用を回避し、さらに資産を売却して収入を得られる可能性があります。

一方で、どちらの立場にもデメリットや注意点が存在します。

特に、契約内容の確認や、物件の所有者である大家さんの承諾は、トラブルを避けるために不可欠なプロセスです。

この記事で解説した基礎知識が、あなたのビジネスにおける次の一歩を考える上での一助となれば幸いです。

• 居抜き（いぬき）

  前の店舗が使っていた内装や厨房設備、テーブル・椅子などが、そのまま残された状態の物件のこと 

• スケルトン

  「居抜き」の反対語。内装や設備が何もなく、建物の骨組み（コンクリート打ちっぱなしなど）だけの状態のこと 。日本の店舗賃貸では、この状態で貸し借りするのが基本。  

• 原状回復義務（げんじょうかいふくぎむ）

  物件を退去する際に、借りた当初の状態（通常はスケルトン）に戻して大家さんに返さなければならない義務のこと 。この義務を果たすための解体工事には高額な費用がかかる 。

• 造作（ぞうさく）

  前の借主が設置した内装や厨房設備、空調設備などの総称 。居抜き物件では、この「造作」が売買の対象となる。

• 造作譲渡料（ぞうさくじょうとりょう）

  居抜き物件に残された「造作」を、新しい借主が前の借主から買い取るための費用のこと 。設備の価値だけでなく、お店の立地や人気度によって金額が大きく変動する 。

• 什器（じゅうき）

  店舗で使う家具や備品のこと。テーブル、椅子、棚、レジスターなどが含まれる 。

• 貸主（かしぬし） / 大家（おおや）

  物件の所有者のこと。いわゆる大家さん 。居抜きで店舗を売却・譲渡する際には、必ずこの貸主の承諾が必要になる 。

• 借主（かりぬし）

  物件を借りている人のこと。テナントや店子（たなこ）とも呼ばれる 。