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!– メタディスクリプション: 居抜き売却の流れを5ステップで解説。貸主への相談タイミング・造作譲渡料の適正設定・店内整理まで、実際の成約事例をもとに弊社が注意点を詳しくまとめました。 –>
「閉店を決めたけど、どこから手をつければいいのかわからない。」そんな状態で検索されている方も多いのではないでしょうか。
居抜き売却（いぬきばいきゃく）とは、店内の内装や厨房設備をそのまま次のテナントに譲渡し、原状回復費用を抑えながら売却益を得る方法です。うまく進めれば、解体工事費ゼロ＋まとまった売却益という結果も十分に狙えます。ただし、手順を間違えると「売れない」「貸主とトラブルになる」といったリスクがあるのも事実です。
この記事では、株式会社ネクストが実際の成約事例をもとに、居抜き売却の流れを5つのステップに整理してお伝えします。最短1ヶ月で成約した事例もご紹介しますので、ぜひ最後まお読みください。
居抜き売却の流れは5ステップ。まず「専門業者への相談」から始めるのが正解
結論からお伝えします。居抜き売却で最も大切なのは、「貸主（大家さん）に解約通知を出す前に、専門業者へ相談する」ことです。
「先に貸主に退去の意向を伝えてからでいいのでは」と思われがちですが、解約通知を出してしまうと、貸主側が「原状回復（スケルトン戻し）」を前提に話を進めてしまうことがあります。そうなると、居抜き売却の交渉が難しくなるだけでなく、高額な解体費用を負担せざるを得ない状況になることもあります。
まずは全体の流れを把握してから、順を追って進めましょう。
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| ① | 契約書・リース契約の確認 | 1〜3日 |
| ② | 専門業者への相談・査定 | 1〜2週間 |
| ③ | 貸主へ居抜き売却の承諾を得る | 1〜3週間 |
| ④ | 購入希望者の募集・内見 | 1〜数ヶ月 |
| ⑤ | 造作譲渡契約・店舗引き渡し | 1〜2週間 |
人気エリアであれば、④の購入者探しが短期間で終わることもあります。弊社では最短1ヶ月での成約実績があります。池袋・西麻布のような出店希望者が多いエリアでは、飲食店向け物件自体がほとんど出回らないため、募集をかけるとすぐに申込が入るケースも少なくありません。
ステップ①：賃貸借契約書とリース契約を必ず確認する
最初にやることは、手元の書類を引っ張り出すことです。まず確認すべき書類は以下の2つです。
- 賃貸借契約書：解約予告の期間（多くは3〜6ヶ月前）、原状回復の範囲、造作譲渡禁止特約の有無
- リース・レンタル契約書：厨房機器・POSレジなどリース品の解約条件と残債
特に重要なのが「造作譲渡禁止特約」です。契約書に「造作の譲渡を禁ずる」という条項が入っている場合、そのままでは居抜き売却ができません。特約があっても貸主との交渉次第で承諾を得られることがありますが、まず現状を把握することが先決です。
リース品については注意が必要です。コンロや冷蔵庫がリース契約の場合、所有権はリース会社にあります。無断で譲渡してしまうとトラブルになります。リース品は別途解約するか、新テナントに引き継ぎ交渉をするか、専門業者と相談しながら判断しましょう。
ステップ②：貸主への通知前に専門業者へ相談・査定を依頼する
書類の確認が終わったら、貸主への解約通知より先に専門業者へ相談してください。この順序が、居抜き売却を成功させる最大のポイントです。
専門業者に相談すると、おおむね以下のことをしてもらえます。
- 現地調査・査定（内装・設備の状態、立地、エリアの需要などを総合的に評価）
- 造作譲渡料の適正価格の提案
- 貸主交渉のサポート
- 買主候補の紹介・マッチング
弊社・株式会社ネクストでは、二級建築士の資格を持つ代表が内装・設備の価値まで正確に査定します。業種によっては「思っていたより高く売れた」というケースも多くあります。
実際に弊社が担当した事例では、池袋の路地裏にある8坪のとんかつ屋で、オーナー様の当初希望額300万円が最終的に660万円で成約しました。池袋はエリアとして飲食店向け物件がほとんど出回らないため、出店希望者が集中し、希少性が価格を大きく押し上げました。立地の見た目よりも「エリアの需要」が価格を決める、という典型的な例です。
ステップ③：貸主から「造作譲渡の承諾」を得る
専門業者が査定を終えたら、次は貸主（大家さん・管理会社）へ居抜き売却の意向を伝え、承諾を得ます。賃貸借契約では、原状回復が原則となっていることが多いため、貸主の承諾なしに内装・設備を勝手に売ることはできません。
この段階でよくある質問をまとめます。
貸主が承諾してくれない場合は？
業種や新テナントの属性によっては、貸主が承諾を渋るケースもあります。たとえば「同業種の飲食店のみ可」という縛りがある場合や、新テナントの財務状況に懸念がある場合などです。専門業者が間に入って交渉することで、解決できることも多くあります。
承諾料（ハンコ代）を求められることはある？
あります。貸主によっては、居抜き売却の承諾にあたって承諾料（ハンコ代）を求めることがあります。金額は物件によって異なります。あらかじめ想定に入れておきましょう。
貸主との関係が悪化しそうで怖い
丁寧に説明すれば、多くの貸主は理解してくれます。そもそも、貸主にとっても「スケルトン状態で長期空室になるより、すぐ次のテナントが入ってくれる方がよい」という場合がほとんどです。感情的にならず、専門業者のサポートを借りて進めましょう。
ステップ④：購入希望者の募集と内見対応。3つの実務ポイント
貸主の承諾が得られたら、いよいよ買主の募集です。専門業者が媒介となり、購入希望者を探します。この段階では、オーナー様に実践していただきたいポイントが3つあります。
ポイント① 造作譲渡料は「高すぎず、低すぎず」適正額を設定する
造作譲渡料（ぞうさくじょうとりょう）とは、内装・設備を譲渡するにあたって買主から受け取る代金です。この金額の設定を誤ると、売却が長引きます。
弊社が多くの案件を担当してきた経験から言えることがあります。造作譲渡料を高く設定しすぎると、申込がなかなか入りません。買主側は「もう少し待てば値下がりするだろう」と様子見に入ります。その結果、売れない期間が続き、その間も家賃の支払いは発生し続けます。適正価格で早期成約させることが、トータルで一番の利益になることが多いです。
ポイント② 申込が複数入ったらオークション形式も選択肢に
逆に、人気エリアや需要の高い物件では同時に複数の申込が入ることがあります。その場合は、買主に価格提案を競ってもらう「オークション形式」を取ることも可能です。売り手に有利な状況を最大限に活かせます。弊社でもこの方法でより高い成約額を実現した実績があります。
ポイント③ 内見前に店内を片付けて「買い手がイメージできる状態」にする
内見時に店内が散らかっていると、買主が具体的な開業イメージを持てず、申込をためらいます。「内見が終わったら片付けます」ではなく、内見前に整理整頓を終わらせてください。不要な私物、壊れた備品、段ボール類などは事前に処分しておくと、第一印象が大きく変わります。
清潔で整理された状態の店内は、それだけで買主に「大切に使われていた物件だ」という安心感を与えます。これは査定にも影響する要素です。
ステップ⑤：造作譲渡契約の締結と店舗の引き渡し
買主が決まったら、造作譲渡契約書を締結します。この契約は基本的に現借主（売り手）と新借主（買い手）の間で交わします。物件によっては貸主を含めた三者契約になることもあります。
契約書に含める主な内容は以下の通りです。
- 譲渡する造作物のリスト（設備・内装の範囲を明確に）
- 造作譲渡料とその支払い方法
- 引き渡し日・引き渡し条件
- リース品・レンタル品の扱い
- 機器類の動作確認（不具合がある場合の取り決め）
「譲渡するものとしないもの」を明確にリスト化しておくことが、後々のトラブル防止になります。また、引き渡し前には厨房機器などの動作確認を必ず行いましょう。引き渡し後に「動かなかった」「聞いていた状態と違う」というトラブルは、事前確認で防げます。
引き渡しが完了したら、賃貸借契約の解約手続きを進め、居抜き売却のすべての工程が完了です。
よくある質問
Q. 居抜き売却にかかる費用はどのくらいですか？
弊社・株式会社ネクストは着手金0円・完全成果報酬でご対応しています。売却が成立した場合のみ手数料が発生するため、売れなかった場合の費用負担はありません。業者によって費用体系は異なりますので、依頼前に確認することをお勧めします。
Q. 賃貸借契約の解約予告期間中に居抜き売却はできますか？
できるケースが多いです。解約予告を出した後でも、貸主の承諾を得られれば居抜き売却を進めることができます。ただし、解約通知より前に専門業者へ相談することで、より有利に交渉を進めやすくなります。解約通知後に居抜き売却を希望される場合は、まずご相談ください。
Q. 閉店日まで時間がありません。急いで売ることはできますか？
エリアや物件の状態によりますが、弊社では最短1ヶ月での成約実績があります。池袋・西麻布などの人気エリアは特に申込が早く入りやすい傾向にあります。まずはお早めにご相談いただくことで、選択肢が広がります。時間的な余裕がないほど、早期の相談が重要です。
まとめ：居抜き売却は「順番」と「適正価格」と「準備」がすべて
この記事でお伝えした居抜き売却の流れを、改めて整理します。
- 契約書・リース契約の内容を確認する
- 貸主への通知より先に専門業者へ相談・査定を依頼する
- 貸主から造作譲渡の承諾を得る
- 適正価格で募集し、内見前に店内を整理する
- 造作譲渡契約を締結し、店舗を引き渡す
「どうせ売れないだろう」と諦めている方に知っていただきたいのは、立地や物件の条件が厳しくても、エリアの需要次第で予想を超える金額で成約するケースが実際にある、ということです。まずは現状を専門家に見てもらうことから始めてみてください。
一人で抱え込む必要はありません。弊社がそのお手伝いをします。
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