飲食店の居抜き売却とは｜300万が660万に化けた実例付きで解説

「もう店を閉めたい。でも閉店にもお金がかかるらしい…」そんな不安を抱えていませんか。実は飲食店には、閉店費用をゼロにするだけでなく、内装や設備を”資産”として現金化できる「居抜き売却」という方法があります。この記事では、居抜き売却の仕組みから費用相場、高く売るためのポイントまで、飲食店オーナーが知っておくべき基礎知識をすべて解説します。

居抜き売却とは？飲食店の内装・設備をそのまま売る方法

居抜き売却とは、店舗の内装・厨房設備・空調・什器などをそのままの状態で次の借主に売却する方法です。正式には「造作譲渡（ぞうさくじょうと）」と呼ばれ、現テナント（売り手）と新テナント（買い手）の間で造作売買契約を結びます。

通常、飲食店を閉める際には「原状回復義務」があり、内装をすべて撤去して建物の骨格だけの状態（スケルトン）に戻す必要があります。この工事費は坪あたり5〜10万円が相場で、20坪の店舗なら100〜200万円かかります。

居抜き売却なら、この原状回復費が不要になるだけでなく、内装や設備に値段がついて現金を受け取れます。つまり「マイナス100万円の閉店」が「プラス数百万円の閉店」に変わる可能性があるのです。

居抜き売却の費用相場 — いくらで売れる？

2026年現在、一都三県における飲食店の居抜き売却（造作譲渡）の相場は150万〜350万円が中心帯です。ただし、立地や設備の状態によって0円（無償譲渡）から1,000万円超まで大きく変動します。

条件	売却価格の目安
駅近・繁華街・設備良好	300万〜1,000万円以上
一般的な立地・標準的な設備	150万〜350万円
郊外・設備老朽化	0〜100万円

価格を決める主な要因は以下の4つです。

立地 — エリアの需要と供給のバランスが最も重要
内装・設備の状態 — 厨房機器の年式、空調の動作状況
賃貸借契約の条件 — 家賃、保証金、契約残期間
業態の汎用性 — 次の借り手がそのまま使える業態かどうか

ここで重要なのは、赤字で経営が苦しい店舗でも、売却価格には直接影響しないという点です。居抜き売却では「店の経営成績」ではなく「店舗という物理的資産と立地」に値段がつきます。

【実例】希望額300万円が660万円に — 立地の”希少性”が価格を跳ね上げた事例

実際に弊社が担当した事例をご紹介します。

池袋エリアのとんかつ屋さんから売却のご相談をいただきました。お店は路地裏にあり視認性が良いとは言えず、オーナー様ご自身は「300万円くらいで売れれば」とお考えでした。

しかし査定の結果、660万円での成約に至りました。希望額の2倍以上です。

高値の最大の要因は「池袋エリアの物件の希少性」でした。池袋は飲食店の出店需要が高い一方で、居抜きで出回る物件が非常に少ないエリアです。「視認性が悪い」という一見マイナスに見える条件も、エリア全体の需給バランスの中では大きなマイナスにはなりませんでした。

この事例が示すのは、「見た目の立地の良し悪し」と「市場における立地の価値」は別物だということです。だからこそ、飲食店専門の仲介会社による適正な査定が重要になります。

居抜き売却とスケルトン返却 — 費用を比較

閉店時の選択肢は大きく分けて「居抜き売却」と「スケルトン返却（原状回復）」の2つです。20坪の飲食店を例に費用を比較してみましょう。

項目	スケルトン返却	居抜き売却
原状回復工事費	100万〜200万円	不要（0円）
設備処分費	20万〜50万円	不要（買い手が引き継ぐ）
売却収入	なし	150万〜660万円（立地・設備による）
閉店までの期間	1〜2ヶ月（工事期間）	2週間〜1ヶ月（買い手が見つかれば）
手残り（差引）	−120万〜−250万円	+150万〜+660万円

差額は最大で900万円以上にもなります。閉店を検討している方は、まず居抜き売却の可能性を確認されることをおすすめします。

居抜き売却の流れ — 5つのステップ

居抜き売却は、以下の5ステップで進みます。

専門業者への相談・査定依頼 — 店舗の情報（立地・広さ・設備・契約条件）をもとに査定を受けます。弊社では二級建築士の資格を持つ代表が内装・設備の価値まで正確に見極めます
賃貸借契約の確認 — 解約予告期間、居抜き退去の可否、保証金の返還条件を確認します
貸主（ビルオーナー）の承諾 — 居抜き売却には原則として貸主の承諾が必要です。仲介会社が交渉を代行するのが一般的です
買い手のマッチング — 出店希望者とのマッチングを行います。希望条件に合う買い手が見つかれば、内見・条件交渉へ進みます
契約・引き渡し — 造作売買契約と賃貸借契約を締結し、鍵の引き渡しで完了です

期間は早ければ2週間、平均して1〜2ヶ月程度です。

よくある質問

Q. 赤字続きの店舗でも居抜き売却できますか？

A. はい、可能です。居抜き売却では店舗の経営成績（売上・利益）ではなく、内装・設備・立地に対して価格がつきます。赤字店舗でも設備が使える状態で需要のあるエリアであれば、十分に売却が見込めます。まずは査定を受けてみることをおすすめします。

Q. 居抜き売却にかかる費用はどのくらいですか？

A. 仲介手数料として売却額の10%（最低30万円＋税）が一般的です。弊社の場合は完全成果報酬のため、成約するまで費用は一切かかりません。着手金・相談料・立会料も不要です。

Q. ビルオーナーに居抜き売却を断られることはありますか？

A. 可能性はあります。ただし、ビルオーナーにとっても空室期間を短縮できるメリットがあるため、交渉次第で承諾を得られるケースがほとんどです。弊社ではビルオーナーへの交渉もすべて代行しています。

まとめ

居抜き売却は、飲食店の閉店にかかる費用をゼロにし、さらに内装・設備を現金化できる有効な方法です。赤字店舗や視認性の悪い立地でも、エリアの需給バランスや設備の状態次第で想定以上の価格がつくことがあります。

「自分の店にも値段がつくのだろうか？」と迷われている方は、まず査定だけでも受けてみてください。査定は無料で、その結果を見てから判断しても遅くはありません。

店舗の売却・閉店についてお悩みの方へ。株式会社ネクストでは、二級建築士の資格を持つ代表が内装・設備の価値まで正確に査定し、着手金0円・完全成果報酬で居抜き売却をサポートしています。無料査定のご相談はこちら、またはLINEでの無料相談もご利用いただけます。