スケルトン戻しの費用｜坪単価・業態別相場と居抜き売却で費用ゼロにした事例

!– slug: skeleton-modoshi-hiyou –>

!– genre: kaiyaku –>

!– meta: スケルトン戻しの費用は軽飲食で坪5万円、重飲食で坪10万円が目安です。ただし高架下・空中階・指定業者など条件次第で数倍になることも。居抜き売却への切り替えで1,800万円の費用負担を回避した実例とともに解説します。 –>

「退去するときにスケルトン戻しが必要だ」と言われ、費用がどのくらいかかるのか不安になっていませんか。閉店の決断だけでも精神的につらいのに、費用の話が重なると、どこから手をつければいいかわからなくなりますよね。

この記事では、スケルトン戻し（原状回復工事）の費用相場を業態別・坪単価でわかりやすくお伝えします。あわせて、費用が高額になりやすいケース、そして弊社・株式会社ネクストが実際に担当した「1,800万円の原状回復費用がゼロになった」事例も紹介します。

まず結論からお伝えします。スケルトン戻しの費用は、居抜き売却への切り替えによってゼロになる可能性があります。費用を支払う前に、選択肢を把握しておくことが大切です。

スケルトン戻しとは何か

「スケルトン戻し」とは、賃貸物件を退去する際に、内装・設備・造作物をすべて撤去し、コンクリートや鉄骨だけが残る「スケルトン状態（骨組みだけの状態）」に戻す工事のことです。「原状回復工事」や「スケルトン返し」と呼ばれることもあります。

飲食店舗の賃貸借契約では、退去時の原状回復義務が契約書に明記されているのが一般的です。ただし「スケルトン状態に戻す」ことが義務なのか、「借りた時点の状態に戻す」ことが義務なのかは、契約書の内容によって異なります。退去前に必ず契約書を確認し、不明な点は管理会社や弁護士に相談することをおすすめします。

なお、スケルトン戻しが求められるのは主に以下のような場合です。

賃貸借契約書に「スケルトン状態にして返却する」と明記されている
物件オーナーが次のテナントに向けてフルリノベーションを予定している
商業施設・電鉄系ビルなど、管理側のルールが厳格な物件

スケルトン戻し費用の相場｜業態別・坪単価の目安

スケルトン戻しの費用は「坪単価×坪数」で概算されることが多いです。業態によって内装や設備の複雑さが異なるため、坪単価にも幅があります。

業態	坪単価の目安	20坪の場合	30坪の場合
軽飲食（カフェ・テイクアウト等）	5万円前後	約100万円	約150万円
一般飲食（居酒屋・レストラン等）	7〜8万円前後	約140〜160万円	約210〜240万円
重飲食（焼肉・ラーメン・鉄板焼き等）	10万円前後	約200万円	約300万円

これはあくまで標準的な目安です。実際には物件の立地・構造・設備の内容によって、費用が大きく変わります。以下のケースでは、上記の相場を大きく超えることがあります。

費用が高額になりやすいケース

高架下・地下・高層階など、搬出経路が複雑な物件：廃材の運び出しに手間がかかり、人件費・運搬費が増加します
商業施設内・ビルテナント：夜間作業や管理者常駐が必要なため、通常の30〜50%増しになるケースがあります
個室が多い・造作が複雑な内装：解体・撤去の工数が増えます
排水・排気設備の変更が必要なケース：既存配管の撤去・復元工事が加わります
厨房に油汚れが多い・ダクトが長い：清掃や解体に特殊作業が必要になります

弊社でご相談を受ける中で実感するのは、スケルトン戻しの見積もりを事前に取っているオーナーが非常に少ないという点です。「そういうものだから」と工事を依頼してしまい、後から金額を聞いて驚かれるケースが多くあります。退去が決まったら、まず費用感を把握することが重要です。

指定業者制度で費用が跳ね上がることがある

賃貸借契約書に「原状回復工事はオーナー指定の業者が行う」と記載されているケースがあります。これは「指定業者制度」と呼ばれるもので、特に電鉄系・不動産会社系の商業ビルや高架下物件でよく見られます。

指定業者に縛られる場合、以下のような問題が生じます。

相見積もりが取れないため、費用の妥当性を確認できない
市場相場より高い金額が提示されることがある
交渉の余地が限られる

指定業者制度そのものは、「ビル全体の設備に影響しないよう、建物を熟知した業者に任せる」という理由から設けられています。一概に不当とは言えません。ただし、退去するまで金額がわからない点が、オーナーにとって大きな不安要素になっています。

契約書に指定業者の記載がある場合、退去前に管理会社へ「概算見積もりを取れるか」を確認してみることをおすすめします。早めに動くことで、選択肢が広がる場合があります。

【実例】高架下30坪の原状回復費用が1,800万円だったケース

弊社・株式会社ネクストが実際に担当した事例をご紹介します。

ある店舗オーナーが退去にあたり、ビルの管理会社から原状回復工事の概算を提示されました。物件は高架下の約30坪。提示された費用は1,800万円。

この物件は電鉄系子会社が管理しており、原状回復は指定業者のみ対応可能。相見積もりを取ることができない状況でした。オーナーは「支払うしかない」と考えていたそうです。

そのとき、知り合いの社会保険労務士がオーナーを止め、弊社を紹介してくださいました。弊社でお話を聞いた結果、居抜き売却への切り替えが可能であると判断。次のテナントに造作をそのまま引き継いでいただく形で、居抜き売却を進めました。

結果として、スケルトン戻し費用1,800万円の負担がまるごと回避されました。なお、この物件は定期借家で残存期間が短く、造作は無償譲渡となったため、売却益は発生していません。

この事例で特に重要なのは、オーナーが「支払うしかない」と思い込んでいた点です。居抜き売却という選択肢を知らなければ、1,800万円を支払って退去するところでした。知っているかどうかで、結果は大きく変わります。

なお、次の入居テナントには「退去時の原状回復費用が高額になること、およびその金額の目安」を事前にお伝えしています。情報を共有することで、同じ状況を繰り返さないための対応です。

スケルトン戻し vs 居抜き売却｜どちらを選ぶべきか

退去時の選択肢として、「スケルトン戻しをして退去する」か「居抜き売却に切り替えるか」のどちらが有利かを比較します。

比較項目	スケルトン戻し	居抜き売却
原状回復工事費用	全額負担（数十万〜数百万円）	ゼロ〜大幅削減の可能性あり
収益性	なし（支出のみ）	造作譲渡料として収益が出る場合あり
退去までの期間	工事期間が必要（数週間〜）	買い手が見つかれば比較的スムーズ
物件オーナーの同意	不要（契約書に従うのみ）	必要（賃貸人の承諾が前提）
次テナントへのメリット	レイアウト自由・仕様最適化が可能	初期費用・工期を抑えやすい
向いているケース	物件オーナーが次に大改修を予定している場合など	造作・設備が活用できる業態に引き継げる場合

スケルトン戻しと居抜き売却では、金銭的な差が非常に大きくなります。スケルトン戻し費用の負担がゼロになるだけでなく、居抜き売却では逆に収益が生まれることもあるからです。

ただし、居抜き売却には物件オーナー（大家さん）の承諾が必要です。契約書の内容によっては造作の譲渡が認められない場合もあります。まず契約書を確認し、管理会社・弁護士に相談したうえで、弊社のような居抜き売却の専門会社にご相談いただくことをおすすめします。

居抜き売却を検討するタイミング

居抜き売却の検討は、退去の意思が固まった段階でできるだけ早く動くことが大切です。賃貸借契約の解約通知を出してしまってからでも相談は可能ですが、余裕を持って動くほど選択肢が広がります。

特に以下の状況に当てはまる方は、早めにご相談ください。

スケルトン戻し費用の概算を聞いて驚いた
指定業者から高額な見積もりが届いた
閉店を決めたが費用の全貌がまだわかっていない
厨房設備・内装にまだ価値がある状態で退去したい

よくある質問

Q. 契約書に「スケルトン返却」と書いてあっても居抜き売却できますか？

場合によっては可能です。賃貸借契約書に「スケルトン状態で返却する」と記載されていても、物件オーナー（大家さん）が居抜き売却に同意すれば、スケルトン戻し工事を行わずに退去できるケースがあります。オーナーにとっても、次のテナントが早期に決まるメリットがあるため、交渉に応じてもらえることは少なくありません。弊社では物件オーナーへの交渉サポートも行っております。まずはご相談ください。

Q. スケルトン戻しの見積もりはどこに頼めばいいですか？

複数の施工会社に見積もりを依頼することが理想ですが、前述のとおり物件によっては指定業者のみ対応可能なケースがあります。まず契約書を確認し、指定業者の定めがあるかどうかを確認してください。指定がない場合は、店舗の原状回復工事を専門とする業者に3社程度から相見積もりを取ることをおすすめします。なお、見積もりを取ること自体は費用がかかりません。金額を把握してから判断することが大切です。

Q. 居抜き売却を相談したいが、どのくらいの期間がかかりますか？

物件の立地・条件・業態によって異なりますが、弊社の経験では早ければ1か月程度で買い手が見つかるケースもあります。池袋・恵比寿・西麻布といった飲食需要の高いエリアでは、物件情報が出るとすぐに問い合わせが入ることが多いです。一方、立地条件や造作の状態によっては時間がかかる場合もあります。解約通知の期日を見据えながら、できるだけ早い段階でご相談いただくと選択肢が広がります。

まとめ｜スケルトン戻しの費用を把握したうえで、選択肢を検討してください

スケルトン戻しの費用は、業態・物件条件によって大きく異なります。軽飲食で坪5万円、重飲食で坪10万円が目安ですが、高架下・商業施設内・指定業者が絡む物件では、数倍になることもあります。

弊社が担当した高架下30坪の事例では、原状回復費用として1,800万円が提示されていました。しかし居抜き売却に切り替えたことで、費用はゼロになりました（この事例は定期借家で残存期間が短く、造作は無償譲渡だったため売却益はありませんが、1,800万円の負担を回避できた効果は非常に大きなものでした）。

閉店・退去を決意したとき、「スケルトン戻し費用を払うしかない」と思わないでください。居抜き売却という選択肢を知り、まず費用感を把握してから動くことで、結果は大きく変わる可能性があります。

一人で抱え込まず、まずは専門家に話を聞いてみてください。

店舗の売却・閉店についてお悩みの方へ。株式会社ネクストでは、二級建築士の資格を持つ代表が内装・設備の価値まで正確に査定し、着手金0円・完全成果報酬で居抜き売却をサポートしています。無料査定のご相談はこちら、またはLINEでの無料相談もご利用いただけます。