<<【もう悩まない】居抜き売却の全手順>>店舗専門不動産のネクスト｜飲食店を居抜きで売却

まずは、これから歩む道のり全体を眺めてみましょう。

やるべきことは、この7つのステップだけです。

全体像を頭に入れておくだけで、心の負担はぐっと軽くなりますよ。

[ステップ1：相談・査定] → [ステップ2：媒介契約] → [ステップ3：買主募集] → [ステップ4：内見・交渉] → [ステップ5：各種契約] → [ステップ6：行政手続き] → [ステップ7：引渡し・決済]

ここからは、各ステップを一つずつ、具体的に見ていきましょう。

「目的」「やること」「注意点」「期間の目安」を表にまとめました。

一つずつクリアしていくための、あなただけのチェックリストとしてご活用ください。

ここが最も重要な第一歩です。 信頼できるパートナーを見つけることが、あなたの不安を解消し、売却を成功へと導く最大の鍵となります。

目的

信頼できるパートナーを見つけ、売却の実現可能性と適正価格を把握する。

やることリスト

・最重要書類である「賃貸借契約書」と、あれば「リース契約書」を手元に準備する 。

・飲食店の居抜き売却を専門に扱う仲介業者を2〜3社探し、無料相談を申し込む 。

・査定額の「根拠」を詳しく質問する。「なぜこの金額になるのか」を丁寧に説明してくれる業者を選びましょう 。  

注意点

・最重要：大家さんの承諾が大前提です。

あなたの賃貸借契約書に「原状回復義務」が記載されている場合、大家さんの許可なく居抜き売却はできません。この確認がすべての始まりです 。

・相場からかけ離れた高すぎる査定額を提示し、契約を急がせる業者には注意が必要です 。  

期間の目安

1〜2週間

「この人になら任せられる」と思える専門家を見つけたら、正式に売却活動を依頼する契約を結びます。ここからは、あなたが一人で戦う必要はありません。

目的

仲介業者と正式なパートナーシップを結び、売却活動をスタートさせる。

やることリスト

・3種類の媒介契約（一般・専任・専属専任）のメリット・デメリットを理解し、あなたの状況に最適なものを選ぶ 。

・仲介手数料や業務報告の頻度など、契約書の内容を隅々まで確認する。分からないことは、分かるまで質問しましょう 。

・「従業員には絶対に知られたくない」など、秘密保持のレベルを明確に伝える 。  

注意点

・1社に任せる契約（専任/専属専任）の場合、物件情報を隠されてしまう「囲い込み」のリスクがないか、信頼できる業者かしっかり見極めましょう 。

・どんなに良いことを言われても、契約を急かされてその場で署名するのは禁物です。一度持ち帰って冷静に考える時間を持ちましょう 。  

期間の目安

1週間

いよいよ、あなたの大切なお店を引き継いでくれる後継者を探すフェーズです。あなたの役割は、お店の魅力を最大限に高めて待つことです。

目的

あなたのお店を引き継いでくれる、最適な後継者を見つける。

やることリスト

・店内を隅々まで徹底的に清掃し、簡単な修繕を行う。清潔感は、買主の第一印象を大きく左右します 。

・譲渡する設備・備品のリスト（何が自己所有で、何がリース品か）を正確に完成させる 。

・問い合わせ対応はすべて仲介業者に任せ、あなたはいつも通り、心を込めてお店の営業に集中してください 。  

注意点

・秘密保持の徹底。

従業員や常連客に情報が漏れると、お店の価値そのものが下がってしまう可能性があります。売却活動は水面下で進めるのが鉄則です 。

・いつ内見の依頼が来ても良いように、常に店内を清潔に保つことを心がけましょう 。  

期間の目安

1ヶ月〜3ヶ月

購入を検討している方が、実際にあなたのお店を見に来ます。お店の歴史や想いを伝える大切な機会です。

目的

買主候補に店舗の魅力を伝え、双方納得のいく条件で合意する。

やることリスト

・営業に支障のない時間帯で、落ち着いて話せる内見日時を調整しましょう 。

・すべての厨房機器が正常に動くか事前に確認し、もし不具合があれば正直に伝えましょう。誠実な対応が信頼に繋がります 。

・「なぜお店を売るのですか？」という質問への答えを準備しておく。「健康上の理由」や「新たな挑戦のため」など、前向きな伝え方が一般的です 。  

注意点

・お金の話（価格交渉）は、感情的になりやすいため直接行わず、必ず仲介業者を通しましょう。それがスムーズな合意への近道です 。

・清潔感が交渉を有利に進める最大の武器です。特に厨房の油汚れやトイレの清掃は、買主が厳しくチェックするポイントです 。  

期間の目安

2週間〜1ヶ月

条件がまとまったら、いよいよ法的な契約を結びます。ここは専門家がしっかりとサポートしてくれるので、安心してください。一番大切なのは、内容をきちんと理解することです。

目的

口約束ではなく、法的に有効な契約書を取り交わし、取引を確定させる。

やることリスト

・大家さんから「造作譲渡承諾書」を必ず“書面”でもらう。これが取引全体の要です 。

・あなたと買主で結ぶ「造作譲渡契約書」の内容（譲渡品リスト、金額、引渡し日など）を、仲介業者と一緒に最終確認する 。

・買主が大家さんと新しい「賃貸借契約」を結ぶのを、最後まで見届ける。  

注意点

・最重要：大家さんからの「いいよ」という口約束は法的な効力がありません。

必ず署名・捺印のある書面（譲渡承諾書）を入手してください。これが将来のあなたをトラブルから守ります。

・あなたが預けている保証金（敷金）は、買主からではなく、大家さんから後日（通常3〜6ヶ月後）返還されることを覚えておきましょう 。  

期間の目安

2週間〜1ヶ月

お店という「モノ」の売却が終わっても、あなたの「事業」を法的に完了させるための行政手続きが残っています。これもリストに沿って一つずつこなせば大丈夫です。

目的

事業主としての責任を法的に完了させ、将来の思わぬトラブルを防ぐ。

やることリスト

・保健所に「廃業届」を提出し、営業許可証を返納する 。<br>・税務署に「個人事業の廃業届」などを提出する 。

・（深夜0時以降にお酒を提供していた場合）警察署に「廃止届」を提出する 。

・（従業員を雇用していた場合）年金事務所やハローワークで社会保険・雇用保険の手続きを行う 。  

注意点

・各手続きには法律で定められた提出期限があります。特に従業員に関する手続きは期限が短いものが多いため、最優先で進めましょう 。

・これらの手続きは、買主ではなく「売主であるあなた」の責任で行うものです。  

期間の目安

1〜2週間（引渡し前後）

すべてのプロセスを乗り越え、いよいよ最終日です。ここで確実にバトンタッチを行い、売却代金を受け取ることで、あなたの新たな門出が始まります。

目的

最終確認を行い、売却代金を受け取り、すべてのプロセスを完了させる。

やることリスト

・買主と一緒に、譲渡品リストを基に最終的な立ち会い確認を行う 。

・ガス、水道、電気のメーターを日付が分かるように一緒に写真に撮っておくと、後の精算トラブルを防げます。

・ あなたの銀行口座への売却代金の着金を確実に確認してから、お店の鍵をすべて渡しましょう 。  

注意点

・最後の鉄則：入金確認前の鍵の引き渡しは絶対に行わないでください。

・最後に「引渡確認書」に双方で署名・捺印し、「確かに引き渡しました」という証拠をきちんと残しましょう。

期間の目安

1日

この地図があれば、もう道に迷うことはありません。一つひとつのステップは、決して乗り越えられないものではないと感じていただけたのではないでしょうか。

ここまで読み進めてくださったあなたは、もう一人で途方に暮れていた時のあなたではありません。進むべき道筋と、やるべきことが明確になったはずです。

しかし、一人でこの旅をする必要はないのです。

私たちは、あなたの隣で一緒に地図を読み解き、時には険しい道のりで手を引き、ゴールまで伴走するパートナーです。まずは最初のステップ、「無料相談」から、一緒に始めてみませんか？

あなたのその重荷を、少しだけ私たちに預けてみてください。あなたの新たな一歩を、心から応援しています。

A1. 通常、契約書の作成などは経験豊富な仲介業者がしっかりとサポートしてくれるため、必須ではありません。

しかし、お店の権利関係が複雑な場合や、取引額が非常に大きく、少しでも不安を感じる点があれば、弁護士に契約書のレビュー（内容確認）を依頼すると、より安心して進めることができます。

A2. 特に注意が必要なのは、「ステップ5：各種契約」の段階です。

具体的には、①大家さんから書面での承諾がなかなか得られない 、②ビールサーバーや製氷機など、リース品を自分の所有物と勘違いして売却リストに入れてしまう 、③引き渡した後に「設備が壊れていた」と言われる 、といったトラブルが起こりがちです。

信頼できる仲介業者と密に連携し、一つずつ丁寧に確認作業を行うことが、トラブルを未然に防ぐ何よりの鍵となります。  

A3. 個人事業主の場合、厨房機器などの売却で得た利益（売却額から帳簿上の価値を引いたもの）は「譲渡所得」となり、所得税・住民税の対象となります 。

ただし、この譲渡所得には年間50万円の特別控除があるため、利益が50万円以下であれば税金はかかりません 。また、あなたが課税事業者であれば、売却代金に対して消費税の納税義務も発生します 。

税金の計算は少し複雑ですので、最終的な確定申告については、税理士や管轄の税務署に相談することをお勧めします。