<<廃業費用が利益に？居抜き売却の秘訣>>店舗専門不動産のネクスト｜飲食店を居抜きで売却

多くの方が漠然と「お金がかかる」と認識している廃業費用。まずは、従来の方法である「スケルトン解体」と「居抜き売却」を比較し、その差を具体的に見ていきましょう。

結論から申し上げますと、20坪程度の店舗であれば、合計で150万円以上の費用が発生することも珍しくありません。これは、賃貸借契約書で定められている「原状回復義務」を果たすために必要なコストです。

内装・厨房の解体費：

坪単価3〜5万円が相場です。個室や小上がりの多い居酒屋などは、壁の解体も増えるため高額になる傾向があります。

スケルトン工事費：

坪単価4万円前後。床や天井、壁をすべて取り払い、コンクリート打ちっぱなしの状態に戻す工事です。

解約予告期間の賃料：

契約によりますが、通常3〜6ヶ月分の賃料を解約日まで支払い続ける必要があります。

その他：

厨房機器や什器の廃棄物処理費、リース設備の残債処理費などが別途発生します。

これらを合計すると、閉店を決意してもなお、多額の出費を覚悟しなければならないのが現実です。

居抜き売却の最大のメリットは、このスケルトン解体費用が原則として「ゼロ」になる点です。それだけではありません。

解体工事が不要：

次の入居者が内装や設備をそのまま引き継ぐため、時間も費用もかかる解体工事を行う必要がありません。

内装や設備を資産として売却：

あなたが大切に使ってきた厨房設備や空調、内装デザインなどを「造作（ぞうさく）」と呼び、これらを資産として次の入- 居者に売却できます。この対価が「造作譲渡代金」です。

賃料負担の軽減：

解約日より前に売却先が見つかれば、その時点から賃料負担がなくなります。空家賃の発生を最小限に抑えることが可能です。

【結論】として、廃業費用が不要になるだけでなく、造作譲渡代金として東京都内では平均100万円〜300万円の利益が手元に残るケースが多く、まさに閉店にかかるコストが利益に変わるのです。

では、実際にあなたの店舗はいくらの価値を持つのでしょうか。ここでは、弊社が蓄積してきたデータに基づき、東京都内のエリア別・業態別の売却価格相場をご紹介します。

言うまでもなく、飲食店の価値は立地に大きく左右されます。東京都内では、特に「港区」「渋谷区」といったブランド力と集客力の高い都心部で、高額売却の傾向が顕著です。

港区（六本木・新橋など）の平均売却価格：約294万円

渋谷区（渋谷・恵比寿など）の平均売却価格：約294万円

（参考）板橋区の平均売却価格：約175万円

もちろん、これはあくまで平均値です。

駅からの距離や路面店か空中階かといった条件によって価格は変動しますが、人気エリアであるほど「出店したい」と考える買い手が多く、高く売れる可能性が高まります。

業態によっても売却価格は大きく変わります。一般的に、初期の設備投資額が大きい「焼肉店」や「中華料理店」は、厨房設備の価値が高く評価され、高値がつきやすい業態です。

中華・焼肉店の平均売却価格：約324万円

洋食店の平均売却価格：約294万円

和食・寿司店の平均売却価格：約248万円

（参考）バー・スナックの平均売却価格：約168万円

ダクトや排煙設備、大容量の電源など、専門的な設備が整っているほど、同じ業態での出店を希望する買い手にとって魅力的であり、それが価格に反映されるのです。

適正な価格で、かつスムーズに売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、誰でも実践できる3つの手順をご紹介します。

買い手が内見に訪れた際の第一印象は、査定額に直接影響します。高額なリフォームは不要ですが、最低限の「清潔感」を演出することが極めて重要です。

専門業者による徹底的な清掃：

特に油汚れが溜まりやすい厨房のダクト、グリストラップ、床などはプロの手に任せましょう。

簡単な修繕：

切れた電球の交換、剥がれた壁紙の補修など、すぐにできる範囲で構いません。

整理整頓：

不要な私物や過剰な在庫は片付け、店内を広く見せる工夫を。

ポイント：「明日からでもすぐに営業できる」と感じさせる状態が、買い手の購入意欲を最も高めます。

売却交渉を円滑に進めるため、事前に以下の書類を準備しておきましょう。情報が整理されていることで、買い手は安心して検討を進めることができます。

①造作譲渡品リスト：

譲渡する厨房機器やテーブル、椅子などを一覧にしたもの。メーカーや型番、購入時期がわかると尚良いです。

②賃貸借契約書：

契約期間や賃料、禁止事項などを買い手が確認するために必須です。

③各種営業許可証の写し

④内装の見取り図

ポイント：情報をオープンにすることで買い手の不安を取り除き、信頼関係を築くことがスムーズな契約への鍵となります。

そして最も重要なのが、パートナーとなる不動産会社選びです。居抜き売却は専門性が高いため、必ず飲食店の売買に特化した実績豊富な会社に依頼してください。

豊富な買い手情報：

一般には公開されていない、出店意欲の高い法人や個人の情報を多数抱えています。

適正価格の査定力：

エリアの相場や業態のトレンドを熟知しており、あなたの店舗の価値を最大化する売却価格を提示できます。

交渉力：

最も難航しやすい大家さんとの「譲渡承諾」に関する交渉を、専門家として代行してくれます。

ポイント：信頼できる専門家を味方につけることが、居抜き売却成功への一番の近道です。

最後に、居抜き売却で起こりがちなトラブルとその回避策について解説します。事前に知っておくことで、安心して売却プロセスを進めることができます。

居抜き売却には、物件の所有者である大家さん（貸主）の承諾が不可欠です。「次の店子がどんな人かわからない」という不安から、難色を示されるケースは少なくありません。

対策：有望な買い手を見つけてから、不動産会社の担当者と一緒に交渉に臨みましょう。専門家から次の入居者の事業計画や人柄を丁寧に説明してもらうことで、大家さんも安心しやすくなります。また、「空室期間が発生せず、賃料収入が途切れない」という大家さん側のメリットを伝えることも有効です。

引き渡し後すぐに「エアコンが動かない」「冷蔵庫が冷えない」といった連絡が買い手から入り、修繕費を請求されるトラブルです。

対策：契約前に、必ず買い手と一緒に全ての設備の動作確認を行い、「物件状況等報告書」として書面で記録を残しましょう。また、契約書には「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免責する」という条項を明記することで、引き渡し後の予期せぬ出費を防ぐことができます。

製氷機やビールサーバー、POSレジなどは、購入したものではなくリース契約であるケースが多々あります。これらはあなたの所有物ではないため、勝手に売却することはできません。

対策：造作譲渡品リストを作成する際に、どれが所有物でどれがリース品かを明確に区別しておきましょう。リース品については、買い手に契約を引き継いでもらうか、残債を支払って契約を解除するか、事前にリース会社と相談しておく必要があります。

これまでご覧いただいたように、飲食店の閉店は、必ずしも多額の費用を支払って終わりにする「損失」ではありません。

「居抜き売却」という正しい知識と手順を知ることで、あなたは閉店コストを利益に変え、次のキャリアや人生のステップに進むための貴重な資金を手にすることができるのです。

お店への想い、従業員との関係、様々な事情を抱え、この決断に悩まれていることと存じます。しかし、その想いと努力が詰まったお店だからこそ、価値を正しく評価し、次へと繋ぐべきです。

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